Imobiliare

[Orson]

Prin iarna am de gand sa cupar un apartament si m-am gandit sa incep de pe acum sa ma familiarizez cu piata imobiliara (pretzuri, zone, ce sa caut...). Numai ca sunt aproape nestiutor si cum probabil nu sunt singurul, cred ca o sa iasa un thred folositor de aici. Ideea e ca cine are intrebari sa le puna aici iar cei care stiu raspunsul, sa-i ajute. La inceput probabil ca o sa fie cateva intrebari legate de termenii folositi prin anunturi dar pe urma o sa fie mai mult intrebari legate de zonele Bucurestiului.

Incep eu: m-am uitat prin anuntzuri si sunt unele chestii pe care nu le inteleg:
-cadastru
-intabulare
-accept credit (de ce nu accepta toata lumea credit? eu stiam ca un cumparator face imprumut la banca, ii da totzi banii vanzatorului dupa care isi achita imprummutul. care e cealalta optiune?)

Sper ca nu o sa considere nimeni thredul asta ca bun de facut cat mai multe posturi (vag amuzante). Thx!

[Bogotta]

Cadastru trebuie sa-si faca fiecare vanzator. Altfel nu poate face intabularea (care se face doar la tribunal) si nu poate vinde respectiva proprietate.
Creditul se face de catre cumparator pe baza unui precontract pe care il face cu vanzatorul. Se duce cu precontractul de vanzare-cumparare la banca si aceasta ii accepta sau nu imprumutul.

[zoso]

cadastru si intabularea eu le-am facut in 3 zile, contra a 300k. e un serviciu pe care il ofera notarul.

[loreplay]

Vanzatorului ii trebuie urmatoarele acte: act de identitate, act de proprietate, cadastru, intabulare, extras din cartea funciara/certificat de sarcini, adeverinta de la asociatia de proprietari stampila la primarie care atesta ca nu are datorii si certificatul fiscal (care atesta ca si-a platit impozitele). Tu, ca si cumparator, vii cu buletinul . Si cu banii.
Se mai feresc unii de credit pentru ca e oarecum mai inceata procedura (vreo 2 saptamani pana aproba banca creditul).
De obicei cumparatorul alege notarul. Si taxa la notar tot el o plateste. Te sfatuiesc sa declari la notar tranzactia la valoarea reala (unii declara mai putin, scutesc cateva milioane), asa e mai sigur.
Agentiile percep de obicei un comision de 3 % + TVA la valoarea comisionului, de la ambele parti (si vanzator si cumparator).
Dupa cumparare e obligatia ta sa-ti intabulezi pe numele tau apartamentul. Sa ceri o copie dupa cadastru, originalul va fi oprit la tribunal.

[AIX]

In general bancile vireaza banii in contul vanzatorului doar dupa ce apartamentul a fost intabulat pe numele cumparatorului; si poate dura pana la 1-2-3 saptamani. Probabil aceasta "intarziere" este unul dintre motivele pentru care unii nu "accepta credit". Plus, probabil, reticenta de a lucra cu bancile, conturi, etc.

Incearca sa te orientezi catre o banca gen Volksbank (am inteles ca vireaza banii in contul vanzatorului in ziua semnarii contractului de vanzare-cumparare), sau Domenia Credit (www.domenia.ro). La Domenia am apelat si eu, de curand, iar banii au fost virati intr-o ora de la semnarea contractului.

Preturi - am cautat in special in zona Rahova, (ma interesa zona dintre Sebastian/Petre Ispirescu - insa nu am gasit nimic aici..), iar intre Petre Isiprescu si Piata Rahova - ap. 2 cam., cf. 1, dec. - preturile oscilau intre 20.500 - 26.000 euro; cele mai ieftine - la ultimul etaj.

Drumul Taberei - din ce-am observat, multe apartamente semidecomandate, sau cf. 2, astfel ca (putinele) ap. cf.1 dec. erau la preturi destul de mari (pentru bugetul meu).

In cele din urma, am gasit un ap. in Dristor; 23.000 euro, 2 cam., cf. 1, dec., et. 2/4.

Pe langa acesti bani, o sa mai ai de plata:

- comision acordare credit
- comision agentie
- taxa evaluare apartament
- asigurare apartament
- notar (aprox. 600 - 700 euro)
-------
~ 1500 - 2000 euro (in cazul unui ap. 2 cam., la preturile din august-septembrie 2004)

[loreplay]

Si in Titan la fel, foarte multe apartamente cu 2 camere semidecomandate. Eu am gasit la intersectia Baba Novac si Campia Libertatii, 2 cam., cf. I, dec., 8/17 cu 25.000 euro. Zilele astea semnez si actele, deci pretul e actual.

[Orson]

eu acum stau in berceni si sunt foarte multumit cu o singura exceptie - fac mult pana la facultate, serviciu sau orice altceva. adica e destul de periferica zona si nici foarte aproape de metrou nu stau (cam 10 min pe jos)

am o obsesie cu parcul tineretului si parca in zona aia as vrea sa-mi iau ceva. e adevarat ca pe bulevardul Tineretului te usuci de bani dar pe la Eroii revolutiei sau pe Brancoveanu mai gasesti niste pretzuri acceptabile.

deci voi spuneti ca pe langa pretul apartamentului ma mai costa inca 1500-2000 euro actele? naspa!

care e faza cu confort I sau II - e legat de dimensiunea apartamentului sau de felul in care sunt aranjate camerele?

[Rover]

confort 2 sunt camerele mai mici...
decomandat inseamna ca nu ai trecere dintr-o camera in alta decat prin hol (la nedecomandat poti sa ajungi intr-o camera daca nu treci intai prin alta)

[Orson]

apartamentul de acum e tip vagon in sensul ca pentru a ajunge de la intrare la cele doua dormitoare, trebuie sa treci prin sufragerie si e destul de deranjant - asa ca o sa caut unul decomandat. ma intreb care e diferenta de pret pentru chestia asta.

[Vulpitza]

In general cele decomandate sunt putin mai scumpe. Depinde de ce noroc ai.

La cele de cf. 2 ai si o chichineatza de bucatarie si/sau baie de n-ai loc sa te intorci. Stiu cateva variante din Dr. Taberei.

[Orson]

alta obsesie a mea este cu spatiul. cat am stat in frantza am stat intr-o garsoniera care era mare dupa standardele din Paris dar eu ma simteam foarte limitat. in primul rand ca baia era minuscula - nu avea cada, doar o cabina de dus in care m-am lovit de nenumarate ori ca nu aveam loc sa ma intorc. iar tot timpul cat stateam acasa, stateam in aceeasi camera ceea ce pe mine ma stresa foarte rau. acasa daca ma plictisesc de sufragerie, ma duc in dormitor, pe balcon, in bucatarie -adica mai schimbi putin locul, te mai plimbi. acolo din cativa pasi inconjuram toata "casa".

asa ca o garsoniera nu vreau. un apartament cu trei camere e prea mult mai ales ca si intretinerea o sa fie mai mare. asa ca am ajuns la un apartament de 2 camere dar nu vreau sa fie mic - sa fie cu camerele destul de mari incat sa ma cuprinda (nu sunt asa mare, n-am decat 1.80 dar e vorba de senzatzie).

si sa fie decomandat.

si sa fie in jurul unui parc sa pot sa alerg diminneta.

si pot sa continui asa la infinit dar tare imi e ca in final nu o ajung mai jos de 30k euro si eu ma gandeam tot cam la 22-23k de euro.

[ild12]

din ce vad pe piata.. la 22-23k nu iei decat garsoniera. banuiesc ca totusi nu vrei un ap cu 2 camere oriunde.. si oricum.

[Orson]

m-am uitat intr-un ziar si sunt cateva de 2 camere in zona mea (berceni - piata sudului, emil racovitza) care au 22-23k. majoritatea au 25k. sunt si peste dar nu ma intereseaza. nu e zona centrala dar are o gramada de plusuri - e verde, politie aprope, spital aproape, scoala aproape, 2 piete la 10 min maxim, e linistita -adica n-am vazut scandaluri.

oricum o sa mai caut sa vad intai care e pretul pe zone si abia dupa ce-mi aleg cateva zone o sa hotarasc daca iau o zona mai slaba si un ap mai bun sau un ap mai slab si o zona mai buna.

[Assassin]

Eryka Lang
Vineri, 17 Septembrie 2004

Expertii tehnici incearca sa tempereze febra imobiliara
Preturile apartamentelor din Bucuresti vor stagna in a doua jumatate a acestui an, se arata intr-o recenta analiza a Societatii Generale a Expertilor Tehnici (SGET). Din studiu, care a fost comandat de Camera Notarilor Publici din Capitala, mai reiese ca, in ultimii doi ani, oferta de locuinte a depasit cererea. Aceasta constatare va pune pe jar agentii imobiliari, care justifica explozia preturilor locuintelor invocind exact contrariul.
Documentul SGET arata ca preturile sint in general constante, diferentele mari fiind valabile in cazul apartamentelor din zonele nou construite, fata de cele din cartiere precum Pantelimon, Ferentari sau Titan. In ultima perioada, tot mai multi romani s-au hotarit sa investeasca in imobiliare, mizind pe faptul ca, odata intrati pe piata europeana, vor avea parte de cistiguri consistente. Analiza expertilor tehnici demonteaza in mare parte asemenea asteptari. “Preturile vehiculate acum pe piata sint cu mult umflate. Pentru o garsoniera din Berceni se cer 35.000 euro. Cine are interesul ca piata imobiliara sa explodeze? Oamenii ar trebui sa consulte aceasta expertiza atunci cind li se cer preturi exorbitante. Analiza contine valori reale pentru ca a fost facuta pe baza unor criterii foarte clare”, a declarat Doina Rotaru, presedintele Camerei Notarilor Publici din Bucuresti.
In baza noii expertize a valorilor imobiliare, notarii spun ca, in comparatie cu situatia de anul trecut, piata s-a linistit. “Creditul ipotecar a facut din 2003 anul de virf al pietei imobiliare, preturile crescind enorm de la o luna la alta. O data cu inasprirea conditiilor de creditare (n.r. - masura impusa de BNR de la 1 februarie 2004), numarul romanilor care au reusit sa obtina imprumuturi s-a redus. Acum numarul creditelor este aproape egal cu cifra celor acordate in 2001 si 2002”, a adaugat Doina Rotaru.

Notarul costa mai mult

Incepind cu 1 octombrie, notarii publici din Bucuresti, Ilfov, Giurgiu, Calarasi, Ialomita si Teleorman vor taxa tranzactiile imobiliare si mostenirile dupa noile valori stabilite de expertiza SGET, au anuntat ieri sefii Camerelor Notariale. Fiecare dintre cele cinci judete are propria grila de valori. “Expertiza SGET este una realista si va fi folosita atit in tranzactiile imobiliare, cit si la eliberarea certificatelor de mostenitor. Daca pretul declarat in fata noastra de vinzator si cumparator este inferior celui din expertiza, noi vom taxa la valoarea din expertiza. Daca se declara o valoare superioara celei din expertiza, se va taxa la valoarea declarata. Daca sint nemultumite de pret, partile pot comanda o expertiza proprie”, a explicat Rotaru.
Seful SGET, institutia care a realizat expertiza, Gheorghe Florea, sustine ca noile valori imobiliare au un caracter orientativ si ca nu vor fi impuse pe piata drept preturi reale: “Aceasta expertiza a fost realizata pentru a fi folosita de notarii publici in vederea unei taxari corecte, insa oamenii o pot consulta”. Florea a explicat ca este vorba despre un ghid care include valoarea constructiilor cu destinatie de locuinta, a spatiilor comerciale si industriale, grupate pe strazi. Pentru prima data sint oferite si valori pentru terenuri agricole si forestiere. De exemplu, cele mai scumpe sint padurile de stejar. “Un hectar de padure de stejar valoreaza 100.000 euro”, spune seful SGET. Potrivit acestuia, fata de expertiza de acum doi ani, preturile caselor din centrul Capitalei sint in prezent de aproape doua ori mai mari. Asta inseamna ca, la notar, oamenii vor plati mai multi bani, intrucit coeficientii de taxare se aplica la valori mai mari.

Cum se lucreaza cu ghidul

Ghidul ii ajuta pe notari sa evite situatiile in care, ca sa plateasca mai putin, vinzatorul si cumparatorul se inteleg sa declare un pret mai mic decit cel pentru care au batut palma. Atunci cind cineva cumpara un apartament, in afara de pret si eventual comisionul agentiei imobiliare, trebuie sa mai scoata din buzunar bani pentru onorariul notarului, taxa de timbru si TVA, care ajung la stat. In cazul unui apartament obisnuit, cheltuiala ajunge la 500-600 de euro.
Ghidul imparte Capitala in trei zone in dreptul carora sint insirate cartierele si strazile. Cind au facut evaluarea apartamentelor, expertii au pus pret pe urmatoarele lucruri: numarul de camere (intre una si patru), gradul de confort (de la 1 la 3), vechimea blocului (inainte de 1977, intre 1977-1990, si dupa 1990), nivelul (parter, etaj intermediar, superior si ultimul etaj) si starea locuintei (degradata, cu sau fara imbunatatiri). Ghidul are 65 de anexe din care notarii pot lua valoarea orientativa pentru fiecare tip de apartament.

Exemple de calcul

Zona 0
Unirii - Fintini, doua camere, confort 1, parter, 1977-1990, fara imbunatatiri, 51.000 euro
Zona 1
Calea Vitan, trei camere, confort 1, etaj 5/10, dupa 1990 cu imbunatatiri, 30.000 euro
Zona 2
Drumul Taberei, o camera, confort 1 etaj 5/10, inainte de 1977, cu imbunatatiri, 13.000 euro.

- http://www.expres.ro/afaceri/?news_id=166565

[Bogotta]

Originally Posted by Assassin

Ghidul ii ajuta pe notari sa evite situatiile in care, ca sa plateasca mai putin, vinzatorul si cumparatorul se inteleg sa declare un pret mai mic decit cel pentru care au batut palma. Atunci cind cineva cumpara un apartament, in afara de pret si eventual comisionul agentiei imobiliare, trebuie sa mai scoata din buzunar bani pentru onorariul notarului, taxa de timbru si TVA, care ajung la stat. In cazul unui apartament obisnuit, cheltuiala ajunge la 500-600 de euro

Exact asta am auzit si eu azi dimineata. Tare ma tem ca se va depasi suma de 5-600 Euro pt. comisioane, taxe si timbre

[Orson]

exista vreo sansa sa pot lua un apartament fara sa fie prin intermediul unei agentii imobiliare? e mai periculos asa?

[ild12]

sigur ca exista. nu e mai periculos sau mai putin periculos decat printr-o agentie. lucrurile pot merge un pic mai greoi insa economisesti comisionul respectiv. eu am trecut prin ambele experiente si nu mi s-a parut ca prin agentie ar fi mai bine.

[AIX]

Agentia doar iti ia banii, nu face mare branza; sanse exista - si eu am avut vreo doua (cunoscuti de-ai unor cunoscuti), scuteam niste bani (700 euro), insa nu mi-au convenit ofertele.

[Bogotta]

MAi exista posibilitatea "romaneasca". Vorbesti cu agentia, iti gaseste ceea ce-ti doresti si apoi discuti tete-a-tete cu agentul imobiliar, oferindu-i o anumita suma (mult mai mica decat comisionul platit agentiei). In felul asta si tu esti multumit si agentul (care va pune mana direct pe niste bani, neimpozabili). Semnezi ce-i drept un contract obligatoriu cu agentia insa nu sta nimeni sa te urmareasca pt. atata.

[Orson]

nu prea as vrea sa fac asta. daca se iveste ocazia sa gasesc fara agentie bine. dar nu vreau sa umblu cu minciuna.

intrebare - ce contract semnezi cu agentia? numai vanzatorul, numai cumparatorul sau amandoi?